גם לעשירון העליון כבר אין מספיק כסף לדירה בת"א

בתנאים של ריבית גבוהה נדרשה רק עוד התייקרות קטנה של 0.6% במחירי הדירות כדי לדחוק החוצה מתל אביב גם את העשירון העשירי. ניכר שהשוק צופה כעת התחלה של ירידת ריבית, שמשמעותה זינוק בביקושים והאצה מחודשת של עליות המחירים

גם אם פחות, זה עדיין עולה. ההון העצמי הנדרש לנטילת משכנתא וההחזר החודשי המשיכו לעלות ברבעון השני, כך עולה ממדד היכולת לרכישת דירה של מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב בשיתוף "כלכליסט". ההון העצמי הנדרש לרכישת דירת 4 חדרים טיפוסית בישראל עלה בכ־1.1% (כ־19 אלף שקל), בהשוואה לרבעון הקודם, ובהשוואה לרבעון המקביל אשתקד נרשמה עלייה של כ־34%, המשקפים תוספת של 453 שקל להון העצמי. ההחזר החודשי הממוצע רשם עלייה רבעונית של כ־2.7% (300 שקל) לעומת הרבעון הקודם, והגיע ל־11,786 שקל בחודש. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד חלה עלייה של 44% (3,585 שקל).

היכולת לרכוש דירה מושפעת ממספר פרמטרים: מחירי הדירות, שיעור הריבית על המשכנתאות וההכנסה למשק בית. ברבעון השני מחירי הדירות ב־12 הערים הגדולות בארץ עלו ב־0.6% בממוצע בהשוואה למחירי הרבעון הראשון השנה, וב־7.7% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. הריבית הממוצעת על המשכנתאות (שקלול של ריבית משתנה וקבועה לא צמודות) עלתה ברבעון השני ב־0.2% לשיעור של 5.43%. במקביל ההכנסה החודשית נטו של משק בית עלתה ברבעון השני בכ־1.9% בהשוואה לרבעון הקודם.

אל נתונים מצטרף גם הנתון העגום של מספר העסקאות ברבעון זה (שאינו חלק מהמדד), שלפיו במחצית הראשונה של השנה פחת מספר העסקאות בשיעורים שבין 24.8% ל־55.9% בהתאם לעיר.

 

בנוגע לריבית נרשמת תופעה חריגה במונחים היסטוריים: ריבית קבועה שהיא נמוכה מהריבית המשתנה. "מה שאנחנו רואים כעת זו תופעה מאוד יוצאת דופן שמתרחשת בשני הרבעונים האחרונים: הריבית המשתנה יותר גבוהה מהקבועה. היסטורית הריבית הקבועה גבוהה מהמשתנה היות שהבנק גובה עליה פרמיית סיכון גדולה יותר. הריבית הקבועה נמוכה יותר כעת כי השוק צופה שהריבית הגבוהה שקיימת כרגע בשוק תרד", אמר פרופ' דני בן שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן וחבר סגל בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב, שערך את המחקר יחד עם ד"ר דנה נייער, עמיתת מחקר במכון. לדבריו, החשש שעולה מכך הוא שמהלך של הורדות ריבית יביא לחידוש העלייה במחירי הדירות בשל המחסור בהתחלות וסיומי בנייה.

 

מדד ההחזר החודשי בוחן את גובה התשלומים על דירת 4 חדרים טיפוסית, שנרכשת בשיעור מימון של 70% מערך הדירה (והיתר הון עצמי בשיעור של 30% מערך הדירה). נכון לרבעון השני של השנה, בעשר מתוך 12 הערים שבמדד (כולן מלבד באר שבע וחיפה) 80% ממשקי הבית בישראל לא יכולים לרכוש דירת 4 חדרים באופן שההחזר החודשי לא יחצה את סף ה־30% מההכנסה נטו של משק הבית.

משקי בית בעשירון התשיעי יוכלו לרכוש דירה גם בערים אשדוד, בת ים, חדרה ופתח תקווה (בלי לחצות את רף 30% מההכנסה נטו של משק הבית), ומשקי בית בעשירון העשירי יכולים לרכוש דירה גם בבני ברק, רחובות, ראשון לציון, ירושלים ורמת גן. עם זאת משק בית ממוצע בעשירון העשירי יוכל כעת לרכוש דירה בתל אביב רק בהחזר חודשי של מעל 40% מהכנסתו נטו. ההתפתחות הזו משקפת את המשך עליית הרף התל־אביבי.

 

בתשע מתוך 12 הערים שנבחנות במדד חלה עלייה בהחזר החודשי הנדרש בהשוואה לרבעון הקודם. בירושלים חלה עלייה בשיעור של 4.6%, ברמת גן 3.9%, בתל אביב 3.7%, ברחובות 2.6%, בבאר שבע 2.5%, בבני ברק 1.4%, באשדוד 1.3%, בחדרה 1% ובפתח תקווה 0.8%. ירידה בהחזר החודשי נרשמה בחיפה ובראשון לציון, בשיעור של 0.4%. בבת ים לא נרשם שינוי בהחזר החודשי.
בערכים כספיים ההחזר החודשי הנדרש ברמה העירונית (כדי לרכוש כאמור דירת 4 חדרים טיפוסית בשיעור מימון של 70%) עומד על כ־5,348 שקל בבאר שבע, 6,452 שקל בחיפה, 9,064 שקל באשדוד, 9,786 שקל בבת ים, 9,879 שקל בחדרה, 10,217 שקלים בפתח תקווה, 10,656 שקל בבני ברק, 10,722 שקל ברחובות, 10,801 שקל בראשון לציון, 12,533 שקל בירושלים, 12,997 שקל ברמת גן ו־19,309 שקל בתל אביב.

מדד ההון העצמי בוחן מהו ההון העצמי הנדרש לרכישת דירת 4 חדרים כך שהתשלום החודשי השוטף על המשכנתא לא יעלה על 30% מההכנסה הממוצעת נטו של משק הבית. לפי המדד, 80% ממשקי הבית בישראל נדרשים להון עצמי של למעלה מ־650 אלף שקל בעשר מ־12 הערים שנבחנו במדד (כולן מלבד באר שבע וחיפה). ממוצע ההון העצמי עלה מ־1.702 מיליון שקל ברבעון הקודם ל־1.721 מיליון שקל ברבעון השני. בהשוואה לרבעון הקודם ההון העצמי הנדרש עלה בחמש מבין 12 הערים שנבחנו.

בירושלים חלה עלייה של 4% 0 (74 אלף שקל), באר שבע 3.25% ( 6,700 שקל), רמת גן 2.9% (57 אלף שקל), תל אביב 2.2% (74 שקל) ורחובות 1.1% (16 אלף שקל).

ירידה בהון העצמי לעומת הרבעון הקודם נרשמה בחיפה 7%־, ראשל"צ 3.9%־, בת ים 3.5%־ (45 אלף שקל), פתח תקווה 2%־ (28 אלף שקל ), חדרה 1.6%־ (21 אלף שקל), אשדוד 1.2%־ (13 אלף שקל), ובני ברק 1%־ (14 אלף שקל).


דותן לוי, כלכליסט

שתף

רוצה לדעת מה המחיר האמיתי של הנכס שלך ?